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《中華人民共和國城市房地產管理法》
作者:admin  來源:本站  發表時間:2010/11/24  點擊:1791
適用提要房地產業是經濟發展的基礎性、先導性產業,是國民經濟的支柱產業之一。房地產業的發展,不僅可以為城市經濟發展提供基本物質基礎,而且有利于改善城市居民生活條件,為國家開辟一條重要財源。房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位和作用,客觀上要求用法律加以規范、引導、推動和保障。黨的十一屆三中全會以來,特別是我國進行城鎮國有土地有償使用制度改革和房地產綜合開發建設體制改革以來,我國房地產業迅速崛起。但隨著房地產業的迅猛發展,也出現了一些亟待解決的問題,主要是土地批租熱、建開發區熱,造成建設用地供應總量失控,國家土地資源流失嚴重;房地產開發投資結構不合理,房地產開發企業過多、過濫;房地產市場機制不健全,交易不規范,交易價格混亂,炒地皮、炒房產現象嚴重,造成國有土地收益流失。要從根本上解決這些問題,必須把房地產管理納入法制的軌道。為加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,滿足建立社會主義市場經濟體制的需要,制定這部法律就顯得更加迫切。基于以上考慮,1994年第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議審議通過了《房地產管理法》,并于1995年1月1日起正式施行。《房地產管理法》共七章七十二條,對以下主要問題作了規定:一、關于調整范圍關于調整范圍,《房地產管理法》規定,在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理,應當遵守本法。本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。本法所稱房地產開發,是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。本法所稱房地產交易,包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。對于城市規劃區外的國有土地開發,《房地產管理法》規定,在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理,參照本法執行。按照上述規定,房地產開發用地必須是國有土地,集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地后,該國有土地的使用權方可出讓。這是為了貫徹切實保護耕地的基本國策,明確集體所有的土地不能用于開發經營房地產。二、關于房地產開發用地房地產開發用地供應是進行房地產開發、交易的“源頭”。依法管住源頭,才能節約用地,避免土地資產大量流失。對此,房地產管理法設專章作了規定。《房地產管理法》從我國目前的實際情況出發,參考國外的做法,明確規定了出讓和劃撥兩種房地產開發用地的取得方式,但同時嚴格限制劃撥范圍。關于出讓的具體方式,《房地產管理法》規定土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。但商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。三、關于房地產開發企業房地產開發企業是房地產開發、交易的重要主體。一個時期以來出現的房地產熱,除受金融秩序的影響外,無不與房地產開發企業過多、過濫有關。為解決這個問題,本法對房地產開發企業的設立條件作了規定,強調房地產開發企業應當有自己的名稱和組織機構、有固定的經營場所、有符合國務院規定的注冊資本、有足夠的專業技術人員和法律以及行政法規規定的其他條件。四、關于規范房地產市場行為房地產市場管理混亂是房地產業發展中的一個突出問題。為解決這個問題,《房地產管理法》從以下幾方面作了明確規定:(1)土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃,還規定了土地使用權出讓的批準權限和組織實施。這體現了國家對城鎮土地一級市場的壟斷。(2)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權;但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。(3)對房地產轉讓和抵押作了規定。《房地產管理法》還強調,以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合有關的條件。對于劃撥土地使用權的轉讓,《房地產管理法》規定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院有關規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。(4)對商品房預售的條件作了規定。規定這些條件,是為了制止炒地皮的行為。五、關于房地產登記發證問題《房地產管理法》從我國目前大多數地方還是實行房、地分管的實際情況出發,仍按現行管理體制和部門分工對房地產登記發證作了規定;同時,又考慮到改革先行一步的少數城市已經建立起一個部門統一管理房、地的經驗,規定:經省、自治區、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產權證書,依照本法第六十條的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產權證書。除《房地產管理法》外,《民法通則》、《擔保法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》、《合同法》等法律法規以及最高人民法院的司法解釋也對房地產的有關問題作了規定。此外,我國新近通過的《物權法》對房地產登記、房地產轉讓、房地產擔保等問題作了規定。所以,要了解房地產方面的法律制度,還需了解這些法律法規和司法解釋的規定。
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